Юрист Анастасия Жданова ответила на вопросы читателей интернет-журнала "Третьяковский район сегодня", связанные с покупкой жилья.

Несмотря на усилия государства и СМИ по повышению юридической грамотности граждан, при проведении различных ответственных юридических процедур по-прежнему допускаются грубые просчеты. И сделки с недвижимостью – одна из таких проблемных сфер, где граждане ошибаются очень часто.

Причем часто это происходит из-за того, что в расчет не принимаются все риски при покупке жилплощади у частного лица. И здесь важно соблюсти ряд правил.

Какие это правила?

1. Продавец

Во-первых, нужно проверить продавца. Разумеется, у него должны быть все необходимые документы для проведения сделки, и он не должен вызывать подозрений или негативного отношения.

2. Доверенность

Совершая сделку, не нужно соглашаться на покупку недвижимости по доверенности, так как сама доверенность имеет срок действия до ее отмены, а сам договор считается действительным только после регистрации в Росреестре.

При этом, доверенность может быть отменена еще до регистрации договора, причем отменить ее может собственник жилья, а покупатель может до поры до времени оставаться в неведении.

И потом договор купли-продажи может быть признан недействительным и оспорен в суде. Понятно, что чаще всего суд примет сторону покупателя, но на доказательство правоты уйдет немало времени, сил и средств.

3. Предыдущие сделки с квартирой

В том случае, если жилье покупается у человека, зарегистрированного и проживающего в другом субъекте Российской Федерации, то стоит проверить все сделки, совершаемые с этой квартирой прежде.

Дело в том, что мошенники порой регистрируют квартиры на социально неблагополучных деревенских жителей, после чего по доверенности продают их на общих условиях на рынке недвижимости. Вообще, стоит поинтересоваться у владельца квартиры причиной, по которой он продает ее. Неубедительный ответ должен насторожить.

4. Другие претенденты

Конечно, следует удостовериться в том, что на квартиру позднее не появятся претенденты в виде третьих лиц или родственников владельца. К таковым могут относиться несовершеннолетние родственники, лица, отбывающие наказание, признанные безвестно отсутствующими, или просто наличие супруга или наследника. Ведь эти претенденты могут возникнуть неожиданно, спустя несколько лет после сделки и потребовать свою долю.

Поэтому, заключая сделку, в договоре или в передаточном акте надлежит указать, что "при появлении иных претендентов на отчуждаемое жилье, продавец обязуется из полученных за продажу имущества денег возместить возникшим третьим лицам их обоснованную долю полученного вознаграждения".

5. Жилплощадь

Конечно, наряду с продавцом, нужно тщательно проверить и жилплощадь. Следует выяснить подробную историю совершения любых операций с этой жилплощадью, в том числе прописывание/выписывание жильцов, обременения и основания появления права собственности на нее. Ряд документов относительно права собственности на нее должны проверяться особенно тщательно.

К ним относятся, скажем, решения судов, наличие которых без проблем уточняется в самом суде. В том случае, когда все-таки продается по доверенности, от лица представителя собственника, нужно проверить, имеется ли согласие собственника на осуществление сделки. Конечно, следует проговорить все детали, касающиеся составления договора, необходимых документов, передачи денег расписок, и др.

6. Порядок отчуждения

Наконец, нужно внимательно проверить порядок отчуждения. Особенно если жилплощадь продается нетипичным для общей практики способом, что уже является поводом доскональной проверки. Скажем, если жилье продается "очень срочно", это может означать, что собственник опасается появления третьих лиц, которые могут заявить о правах на часть имущества.

Это также может быть связано с процедурой ареста или другими неприятными мерами. Впрочем, это нередко означает и то, что собственнику очень требуются деньги.

7. Стоимость

Чрезмерно низкая стоимость жилья также должна быть поводом повышенного внимания. Тем более, если предложена цена ниже рыночной на 15-20 процентов. Все-таки недвижимость – товар ликвидный, а такое уменьшение стоимости может смахивать на попытку мошенничества.

Кроме того, если квартиру продает не собственник, а его официальный представитель, а покупателя не хотят знакомить лично с владельцем – тоже повод для подозрений. Может оказаться, что "собственник" у мошенников существует  только "на бумаге".

8. Документы

И уж, конечно, всегда нужно проверять наличие всех документов перед тем, как принимается решение о начале реализации сделки. Ведь добросовестный владелец жилья обычно планирует продажу квартиры, для чего подготавливает все документы загодя. Всякая заминка с предоставлением всех необходимых документов – повод насторожиться. А не подсунут ли их в финале, чтобы покупатель не смогли заметить подделку?

В любом случае, покупка квартиры, тем более, у частного лица – дело слишком ответственное, поэтому стоит прибегнуть к помощи грамотного и опытного юриста. И это, пожалуй, главная рекомендация.

Более полную информацию вы можете получить в моём офисе по адресу: с. Староалейское, ул. Кирова, 50-а (здание "Росгосстраха"), тел. 8 906 962 39 98